Begriffe rund um die Immobilienbewertung
von Abschreibung bis Zertifizierung - ihr Partner
A
Abschreibung
Die Abschreibung bezeichnet die rechnerische Wertminderung einer Immobilie oder einzelner Gebäudeteile aufgrund von Alter, Abnutzung oder technischen beziehungsweise wirtschaftlichen Veränderungen. In der Immobilienbewertung spielt sie insbesondere im Sachwertverfahren eine wichtige Rolle.
Altlasten
Altlasten sind Boden- oder Grundwasserverunreinigungen, die durch frühere Nutzungen eines Grundstücks entstanden sind, etwa durch Industrie, Tankstellen oder Deponien. Sie können den Verkehrswert einer Immobilie erheblich beeinflussen.
Auflassung
Die Auflassung ist die rechtlich erforderliche Einigung zwischen Käufer und Verkäufer über den Eigentumsübergang eines Grundstücks. Sie erfolgt vor einem Notar und ist Voraussetzung für die Eintragung ins Grundbuch.
B
Beleihungswert
Der Beleihungswert ist der langfristig erzielbare Wert einer Immobilie, den Banken als Grundlage für die Vergabe eines Darlehens verwenden. Er liegt meist unter dem aktuellen Marktwert.
Bodenrichtwert
Der Bodenrichtwert ist ein durchschnittlicher Lagewert für Grundstücke innerhalb eines bestimmten Gebiets. Er wird von den Gutachterausschüssen regelmäßig ermittelt und dient als Orientierung bei der Grundstücksbewertung.
Bruttogrundfläche (BGF)
Die Bruttogrundfläche bezeichnet die Summe aller Grundflächen eines Gebäudes einschließlich Außenwänden. Sie ist eine wichtige Bezugsgröße bei der Wertermittlung und Baukostenberechnung.
D
Denkmalschutz
Unter Denkmalschutz versteht man den gesetzlichen Schutz historisch oder kulturell bedeutender Gebäude. Denkmalgeschützte Immobilien unterliegen besonderen Anforderungen hinsichtlich Umbau, Sanierung und Nutzung.
Dienstbarkeit
Eine Dienstbarkeit ist ein im Grundbuch eingetragenes Nutzungsrecht zugunsten Dritter, beispielsweise ein Wegerecht oder Leitungsrecht. Sie kann den Wert und die Nutzungsmöglichkeiten einer Immobilie beeinflussen.
E
Erbbaurecht
Das Erbbaurecht erlaubt es, auf einem fremden Grundstück ein Gebäude zu errichten oder zu nutzen. Der Grundstückseigentümer erhält dafür einen sogenannten Erbbauzins. Das Recht ist zeitlich befristet und im Grundbuch eingetragen.
Ertragswertverfahren
Das Ertragswertverfahren ist ein Verfahren zur Immobilienbewertung, das insbesondere bei vermieteten oder gewerblich genutzten Immobilien angewendet wird. Der Wert ergibt sich aus den nachhaltig erzielbaren Erträgen unter Berücksichtigung von Bodenwert und Restnutzungsdauer.
Energieausweis
Der Energieausweis informiert über die energetische Qualität eines Gebäudes. Er enthält Angaben zum Energieverbrauch oder Energiebedarf und ist bei Verkauf oder Vermietung gesetzlich vorgeschrieben.
G
Grundbuch
Das Grundbuch ist ein amtliches Register, in dem Eigentumsverhältnisse sowie Rechte und Belastungen eines Grundstücks eingetragen werden.
Grundschuld
Die Grundschuld ist ein dingliches Sicherungsrecht an einer Immobilie und dient häufig der Absicherung von Immobilienkrediten zugunsten einer Bank.
Gutachterausschuss
Der Gutachterausschuss ist ein unabhängiges Gremium, das Kaufpreissammlungen führt und unter anderem Bodenrichtwerte sowie Immobilienmarktdaten ermittelt.
I
Immobilienbewertung
Die Immobilienbewertung ist die fachgerechte Ermittlung des Wertes einer Immobilie nach anerkannten gesetzlichen und normierten Verfahren, insbesondere gemäß Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV).
ImmoWertV
Die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) regelt die Grundsätze und Verfahren zur Ermittlung von Verkehrswerten für Grundstücke und Immobilien in Deutschland.
M
Marktwert
Der Marktwert entspricht dem Verkehrswert einer Immobilie. Er bezeichnet den Preis, der zum Bewertungsstichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr voraussichtlich erzielt werden kann.
Mietspiegel
Der Mietspiegel ist eine Übersicht über ortsübliche Vergleichsmieten in einer Gemeinde oder Stadt. Er dient unter anderem als Grundlage zur Beurteilung angemessener Mietpreise.
N
Nießbrauch
Der Nießbrauch ist das Recht, eine Immobilie zu nutzen und Erträge daraus zu ziehen, obwohl man nicht Eigentümer ist. Dieses Recht wird häufig bei Schenkungen oder Erbschaften vereinbart.
Nutzfläche
Die Nutzfläche umfasst die Flächen eines Gebäudes, die entsprechend ihrer Zweckbestimmung genutzt werden können, jedoch nicht Wohnflächen oder technische Funktionsflächen.
R
Restnutzungsdauer
Die Restnutzungsdauer beschreibt den Zeitraum, in dem eine Immobilie wirtschaftlich noch genutzt werden kann. Sie beeinflusst maßgeblich den Gebäudewert.
S
Sachwertverfahren
Das Sachwertverfahren wird vor allem bei selbstgenutzten Ein- und Zweifamilienhäusern angewendet. Der Immobilienwert ergibt sich aus Bodenwert und Herstellungskosten des Gebäudes unter Berücksichtigung von Alterswertminderungen.
Sondernutzungsrecht
Ein Sondernutzungsrecht gewährt einzelnen Eigentümern das ausschließliche Nutzungsrecht an bestimmten Gemeinschaftsflächen, beispielsweise Stellplätzen oder Gartenflächen.
V
Verkehrswert
Der Verkehrswert ist der gesetzlich definierte Marktwert einer Immobilie gemäß § 194 Baugesetzbuch (BauGB). Er beschreibt den Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr unter normalen Marktbedingungen erzielt werden kann.
Vergleichswertverfahren
Das Vergleichswertverfahren ermittelt den Immobilienwert anhand tatsächlich erzielter Kaufpreise vergleichbarer Objekte. Es wird häufig bei Eigentumswohnungen und unbebauten Grundstücken eingesetzt.
W
Wohnfläche
Die Wohnfläche umfasst die anrechenbaren Flächen einer Wohnung oder eines Hauses gemäß Wohnflächenverordnung (WoFlV). Nicht alle Nebenflächen werden vollständig berücksichtigt.
Wohnungsgrundbuch
Das Wohnungsgrundbuch ist ein spezielles Grundbuchblatt für Eigentumswohnungen. Es enthält Angaben zum Sondereigentum und zu den Miteigentumsanteilen am Gemeinschaftseigentum.